房地產金融風險及防范措施_房地產金融范文

發表時間:2018-1-19 17:22:49 文章來源:廣德教育網 手機版

摘要:現如今,隨著經濟全球化的趨勢越來越明顯,科技與經濟的不斷發展,而金融的變化呈現出一種較大的態勢。在這種背景之下,我國的金融體制不斷趨于完善,但是我國房地產行業金融風險卻是影響我國地產經濟發展的關鍵因素。本文著重對房地產金融風險進行分析,并結合具體問題提出一系列措施,希望能夠對房地產行業的發展有一定借鑒意義。

關鍵詞:房地產;金融風險;風險防范

1引言

在我國,房地產業發展的極為迅速,尤其是在最近幾年,呈現出一種迅猛的發展趨勢。在城市之中,房價仍然是人們熱衷的話題,為穩定房地產市場,我國政府相繼頒布一系列措施,但其中的問題仍然沒有有效將其解決。房地產行業的發展與金融行業密不可分,其中所隱藏的金融風險,不僅會抑制房地產業的發展,甚至會影響到我國經濟的穩定發展。所以,分析金融風險出現的原因,總結出具體的防范措施便顯得尤為重要。

2房地產金融風險

2.1政策風險。在房地產行業之中,政府所取得作用,以及影響不容忽視,政策風險,也便是政府的宏觀調控,此種宏觀調控會對房地產產生最為根本的影響。(1)宏觀調控對房地產的影響。目前,最為普遍的問題仍然是房價,房價過高導致樓市出現泡沫風險。所以,我國政府便需要從中進行調控,頒布相關的法律法規,但是正是政府的這些調控措施,對房地產行業金融造成一定風險,比如房地產在政府的調控之下,交易量會出現明顯的下降趨勢,在一小部分房地產企業之中,因流動資金不足,其內的資金鏈便會發生斷裂的情況,此為宏觀調控所導致的結果。(2)宏觀調控對房地產上游的影響。除上述出現的情況之外,在一些房地產行企業之中,會出現違規買地、用地的情況。因此,我國政府根據此種現象的發生,對價格進行限制,當價格受到限制,房地產金融風險也便會相應的增加。2.2市場風險。(1)在我國,經濟發展方式為重視投資而輕視消費,所以大量資金會被應用到房地產行業之中,致使供給與需求不成正比,而房地產價格也無法將其真實地反映出來,人民群眾在這種情形之下,只能依靠金融市場。(2)當前,在我國城市之中,不論是一些新開發的小區,還是近幾年開發的小區,都會出現入住率不足的情況,這是一種極為普遍的現象。除此之外,有些房地產企業在圈地之后,卻沒有足夠的資金進行建設,建設之后,無人居住也是常有的情況。以上三種情況的發生,房地產行業資金無法回籠,加之大量的銀行貸款,破產危機極為嚴重。(3)熱錢與外資的加入,而兩者的加入,只為能夠在短期之內實現價值、盈利,而這種情況的發生,卻在一定程度上加大房地產金融風險發生的概率。2.3誠信風險。誠信風險主要來自于我國信用體系的不完善,而這種不完善普遍對體現在土地方面。(1)政府買地為生的情況時有發生,因地價直接關系到政府的收入,并運用競價、拍賣等方式將土地價格抬高。當土地都集中在開發商手中時,“地王”便也隨之產生,在其背后的權錢交易中,確也能夠滋生房地產金融風險。在銀行方面,貸款主要看信譽與是否具有償還能力,所以銀行的信用風險也是不容忽視的關鍵因素。(2)土地價格的持續增長,因受到我國政府宏觀調控的影響,土地價格變動次數增多,是加大風險的關鍵因素,房地產企業資金鏈因調控會發生斷裂,易發生風險。2.4實施風險。(1)我國銀行屬于國有制經濟,所以自身的行政性質則比較突出,沒有現代企業運營氣息,雖然銀行已進行改制,但是銀行與政府之間的聯系仍然密不可分。比如,前幾年的錢荒問題,銀行首先想到的不是怎么樣能夠通過市場盤活流動資金,而是祈求中央銀行將儲備金下調。由此可見,我國商業銀行對政府的依賴性,即便是市場變化也可忽略不計。所以,一旦房地產市場發生改變,我國銀行對房地產的發展方向便無法進行明確與掌握,在實際造作的過程當中存在風險。(2)銀行自身沒有一定的風險意識,雖然在一些行業銀行之中,擁有具體的風險處理措施,但這些風險處理方法已無法與當前的市場環境相契合,所以便無法有效對房地產金融風險進行管理。

3房地產風險防范措施

3.1建立住房供應體系。在房地產市場中,最為突出的問題便是住房供給結構問題,比如,其中最為突出的問題便是,高檔房屋過多,而普通商品房,以及一般性的保障性住房則出現嚴重供給不足的現象。所以,為優化房屋供給結構,需要對其總量進行控制,使區域房屋達到平衡的狀態,大力發展普通商品房屋,對于經濟適用房與廉租房需有效加強建設,建立合理的住房供應體系,可將商品房、經濟適用房、廉租房最為體系的主體。除此之外,緩解房價上漲、住房市場供給不足,需要健全二手房市場,以及房屋租賃市場。針對當前房屋租賃市場的現象,所以便需要對其進行大力整頓,從而使住房市場秩序保持良好。3.2嚴格控制銀行信貸風險。房地產市場資金的主要來源是商業銀行貸款,因此需要有效控制商業銀行貸款,抑制房地產投資。為有效達成目的,需要政府的強力干預,加強商業銀行信貸的監管力度,從而將房地產信貸風險降低。除此之外,銀行信貸業務的監管力度也需進行加強,將房地產貸款進行有效控制,使其能夠銀行全部貸款之中所占有的比重下降,并對銀行的進行監管,主要圍繞資金、資產流動,以及風險管理與控制能力方面,并對商業銀行做出積極引導,使其能夠運用正確的金融手段對房地產的信貸業務進行規范,并對房地產開發商動態管理進行有效加強,甄別出房地產投機需求人,將渠道隔斷,用以將投機行為控制在合理的范圍之內。3.3強化金融監管。金融系統容易受到外部的沖擊,其本身較為脆弱,由此便可引發金融風險。在微觀層面之中,若金融機構出現不合理的行為,若其他金融機構相繼運用采用此行為,便會形成金融風險。所以,便需要政府出面,將金融宏觀審慎監督思路進行加強,建立監管機制,并對金融機構提出新要求,使其能夠采用審慎的經營態度,有效將金融創新,以及金融風險控制在安全的范圍之內。最后,對金融機構進行風險評估,將處在的階段凸顯出來,制定相應的補救措施。與此同時,為有效保證金融安全,金融基礎設施建設需進行加強,比如將支付體系進行完善、將社會心痛征信體系進行完善、將法律體系進行完善等,從這三個方面入手,從而建立良好的金融環境。3.4強化土地市場管理。高房價在我國一直存在,個別城市更甚,這與地價的提升密不可分。所以,便需要將現有的土地供給與儲備制度進行強化,省各級政府需要從中建立土地儲備庫,并加以完善,對于城市之中不同用處的土地差異化進行管理。將市場的發展方向作為土地價格控制的導向,合理劃分土地的使用以及供給人,消除地方政府多土地的壟斷權,將土地供給的主體增加。在城市經營性建設之中,會出現土地出讓的情況,其招標方式需公平、公正、公開,將農村集體土地,加入到城市建設用地市場之中,在優化土地結構的同時,也能夠在一定程度上提升土地供給量。3.5建立長效調控機制。本文所指的長效機制,具體是指運用三方手段,將我國經濟發展中不相適應的機制進行解決,將房地產市場的整體環境進行改變,而其中三方手段為土地制度、財稅體制,以及我國的利率制度。我國政府我有效抑制房價過度上漲,頒布一系列調控制度,以及政策,但房地產的矛盾始終沒有得到有效的解決。對此,政府需大力建設房地產市場的調控機制,發揮其長效性,并運用差異化調控手段進行調控,將作為重點實施對象。政府應將原有的調控手段進行革新,將房地產體制機制改革制度進行深化,并有效將其落實。在此基礎之上,將工作的重點放在建設保障房屋之上,以及增加土地供應,不可將政府干預進行過度強調,并從中發揮引導作用,使市場能夠有效、有序地對房地產斤進行調整。3.6嚴格控制投資。在房地產行業之中,最為普遍的現象便是投資,這種投資不僅造成供給小于需求的局面,而且也在一定程度上將房屋價格提升。所以,政府需要對其采取一定措施,用以降低房地產投機,以及投資需求人,從而穩定房價。比如,商業銀行在制定與實施信貸政策方面,央行需針對在房屋購買者在購買房屋的過程中,所出現的第一套房、第二套房以及第n+1套房,需制定不同的信貸政策,提升房地產貸款首付比例、提升房地產貸款利率,運用兩種方式對其進行控制,而對于一些城市中非常住人口,這些人口中出現購買多套房屋的,不可進行貸款,用以限制炒房。最后,買賣房屋投機行為,所得稅需相應的提升,對空房,政府應收取相應的房屋控制稅,以及物業稅、投機者的成本和購房成本相應提升,從而使購房者的成本相應減小,還能夠起到穩定房價的作用。

4結語

綜上所述,有效防范房地產金融風險,首先,需要將金融體制進行改革并進行深化,將金融機構,以及內控制度進行完善,有效加強金融監控與管理制度。從以上幾個方面入手,可在一定程度上有效防范房地產金融風險,對于金融體系的維護具有積極影響。

參考文獻

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[4]粟畯茹.我國房地產金融風險的防范與化解[J].房地產導刊,2015(34).

作者:于亞寧 單位:對外經濟貿易大學


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